Streitfall Modernisierung: Wer zahlt wieviel?

von Jule Meck
18.03.2021 | 17:51 Uhr
145 Mietparteien wollten mit einer Musterfeststellungsklage Mieterhöhungen abwenden. Der Bundesgerichtshof hat nun aber dem Vermieter Recht gegeben.
Teil der Modernisierungsmaßnahmen im Hohenzollernkarree ist u.a. eine Wärmedämmung. Quelle: dpa
Wie dürfen Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden? Der Bundesgerichtshof hat in einem Münchner Fall entschieden, dass der Vermieter die Mieten erhöhen darf – und zwar nach einer alten gesetzlichen Regelung. Die Mieter müssen im konkreten Fall mit Mieterhöhungen in Höhe von bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten rechnen.
Der Vermieter hatte den Mietern Ende des Jahres 2018 angekündigt, die Anlage im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 zu modernisieren. Die Modernisierungsarbeiten wurden auch begonnen.

Beteiligung von Mietern an Modernisierungskosten

Grundsätzlich müssen Mieter bei Modernisierungen einen Anteil der Modernisierungskosten selbst tragen. Der Vermieter darf dafür die Miete erhöhen. Und um diesen Anteil, den die Mieter selbst tragen müssen, geht es in dem Streit vor dem Bundesgerichthof. Denn die Höhe des Anteils, den Mieter zahlen müssen, hat sich geändert:
  • Bis zum 31.12.2018 waren es maximal 11 Prozent der Modernisierungskosten.
  • Seit dem 01.01.2019 müssen Mieter nur noch maximal 8 Prozent selbst zahlen.
Der Mieterverein München ist für die Mieter des Karrees vor den BGH gezogen. Er will mit der Musterfeststellungsklage bestätigen lassen, dass für sie bereits das neue Recht gilt. Das würde im Einzelfall bedeuten, dass Mieter statt bis zu 700 Euro nur bis zu 200 Euro mehr Miete monatlich entrichten müssten, sprich im Maximalfall 500 Euro monatlich sparen.

Die Musterfeststellungsklage...

  • gibt es seit November 2018.
  • ist ähnlich der amerikanischen Sammelklage.
  • als neue Klagemöglichkeit sollte den Verbrauchern im "Diesel-Skandal" ihre Ansprüche sichern.
  • ermöglicht die Prüfung, ob mehreren Verbrauchern, die von demselben Unternehmen möglicherweise geschädigt wurden, Ansprüche zustehen.
  • ermöglicht Verbrauchern vor Gericht durch Verbände, wie hier dem Mieterverein, vertreten zu werden.
  • bedeutet, dass das Prozessrisiko der jeweilige Verband trägt.
  • erfordert die Anmeldung der einzelnen Verbraucher über eine Eintragung ins Klageregister beim Bundesamt für Justiz.
Die Modernisierungsmaßnahmen im Hohenzollernkarree sollen Wärmedämmung, Austausch der Fenster, Anbringung von Rollläden und den Anbau von Balkonen umfassen; eine Aufwertung der Wohnungen also. Das Problem: Laut Mieterverein dienten Modernisierungen dieser Art, insbesondere nach dem alten Recht, oft dazu, Mieter zum Auszug zu bewegen.

Mieterverein zu Abfindungsbeträgen für Mieter

Auch im Hohenzollernkarree bietet der Vermieter seinen Mietern hohe fünfstellige Abfindungsbeträge gegen einen Auszug an. Der Mietervereins-Geschäftsführer Volker Rastätter dazu:
Mieterinnen und Mietern, die sich dem permanenten psychischen Druck nicht aussetzen wollen, ihre Wohnung vielleicht doch zu verlieren, kann kein Vorwurf gemacht werden.
Volker Rastätter, Geschäftsführer Mieterverein München
Und: "Wir als Mieterverein haben denjenigen, die eine Abfindung annehmen wollten, geholfen, dass sie einen angemessenen Betrag erhalten. Und wir haben sie darauf hingewiesen, dass sie die Abfindung nur annehmen sollen, wenn sie eine neue Bleibe sicher haben."
Der neue Vermieter möchte sanieren und teurer vermieten - dazu sollen alle Mieter ausziehen. Nicht immer geht es dabei fair zu. Was kann man als Mieter tun? Rechtsanwalt Cord Hillnhagen erläutert den gesetzlichen Rahmen.
Rastätter erklärt weiter:
Die Abfindungen zeigen, wie lukrativ ein solches Spekulationsobjekt für eine Firma in München ist.
Volker Rastätter, Geschäftsführer Mieterverein München
Selbst wenn es insgesamt eine Millionensumme sei, die den Mietern an Abfindung bezahlt werde, so Raststätter, fahre eine Firma immer noch hohe Gewinne ein, wenn die Wohnungen dann frei seien und später als Eigentumswohnungen verkauft werden könnten.

Positiveffekt durch Deckelung der Modernisierungskosten

Positiv wirke sich aber die seit 2019 geltende Deckelung der Modernisierungskosten für Mieter in der Metropole aus. Laut Rastätter beobachtet der Mieterverein München seitdem deutlich weniger Modernisierungsmaßnahmen, die mutmaßlich den Auszug von Mietern zum Ziel haben.
Im Oktober 2019 hatte das Oberlandesgericht München zu Gunsten der Mieter im Hohenzollernkarree entschieden: Die Mieterhöhung richte sich nach dem neuen Recht.
Es ist "Monopoly" in Deutschlands Städten: kaufen, verkaufen, sanieren. Miete erhöhen, spekulieren. Ein Spiel auf dem Rücken der Mieter?
Begründet hatte es seine Entscheidung mit dem fehlenden erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung im Dezember 2018 und dem Beginn der Bauarbeiten im Dezember 2019.
Die Richterinnen und Richter des Bundesgerichthofs halten es allerdings gerade nicht für erforderlich, dass der Beginn der Arbeiten in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Modernisierungsankündigung steht.

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