Umstrittenes Wohngesetz geht in Phase 2

von Sylvia Bleßmann
23.11.2020 | 07:00 Uhr
Neun Monate nach Inkrafttreten des Mietenwohngesetzes gilt ab heute die zweite Stufe: Vermieter dürfen weder mehr als die festgelegten Miet-Obergrenzen fordern noch annehmen.
In Berlin gilt jetzt die zweite Stufe des Mietendeckel-Gesetzes und drückt die Monatsmieten für rund 340.000 Wohnungen. Doch darüber sind nicht alle glücklich.
Der Plan, Mieten, die nach oben keine Grenze kennen, einen Deckel zu verpassen, heißt in Berlin: Mietendeckel. Für fünf Jahre wurden die Mieten von 1,5 Millionen Wohnungen in Stufe 1 eingefroren - zum Mietpreisstand Juni 2019. Alle Mieter sollten vom Hauseigentümer oder Verwalter innerhalb von zwei Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes über Eckdaten ihrer Wohnung wie Baujahr, Wohnlage oder Ausstattung informiert werden.

"Notbremse" zur Bekämpfung der Mietpreisspirale

Roter Argumentationsfaden für das Gesetz des rot-rot-grünen Senats: "Wohnen ist kein Markt für Spekulanten - Preisspirale stoppen!" Das Ziel: in der Mieterstadt Berlin bezahlbaren Wohnraum sichern.   
Der linke Bausenator Sebastian Scheel meint, dass der Mietendeckel bereits nach Stufe 1 gut sitzt, denn Berlin ist die einzige deutsche Großstadt ohne Mietsteigerung bei Bestandswohnungen im letzten halben Jahr.
Steigende Mieten und teures Bauland sind weiterhin große Probleme.

Mietensenkung ab heute Pflicht

Stufe 2 des Mietendeckels bedeutet: Nun muss die Miete tatsächlich abgesenkt werden, wenn bei vor 2014 gebauten Wohnungen die festgelegten Obergrenzen um 20 Prozent überschritten werden. Dafür müssen Vermieter erneut aktiv werden und ihren Mietern nun mitteilen, wieviel sie sparen könnten.
Nach Schätzungen des Eigentümerverbandes "Haus und Grund" müssen dies nun drei Viertel ihrer Mitglieder tun. Die Senatsverwaltung nennt 340.000 Berliner Haushalte, die mit einer Absenkung ihrer Miete rechnen können. Ein Mietendeckelrechner soll jeden in die Lage versetzen, sich zu informieren, ob die aktuell geforderte Miethöhe den gesetzlichen Regelungen entspricht.

Hohe Strafen bei Nicht-Beachtung           

Halten sich Vermieter nicht daran, können Mieter aktiv werden, indem sie die Differenz selbst einbehalten und später klagen - oder sich direkt an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wenden.
Sie ist für die Überwachung der Mietabsenkung zuständig und hat 65 Mitarbeiter eingestellt, um Einsprüche zum Mietendeckel zu bearbeiten. Wird eine überhöhte Miete bestätigt, droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro.

<strong>Auswirkungen der ersten Stufe bereits spürbar                                                        </strong>

Rund 21 Prozent aller Berliner Wohnungen sind Eigentümerwohnungen, darunter insgesamt 200.000 von privaten Vermietern. Nur etwa 600 von ihnen haben bislang bei der Investitionsbank Berlin einen Härtefallantrag gestellt, da sie laut eigener Kalkulationen davon ausgehen, dass sie mit den abgesenkten Mieten nicht auskommen. Das sind oft Selbstständige, die Immobilien zur Altersvorsorge finanzieren und mit marktüblichen Steigerungen kalkulierten.
Weitere Nebenwirkungen des Gesetzes: 78 Prozent der Vermieter wollen bei Modernisierungen sparen, um verlorene Mieteinnahmen zu kompensieren. Und der Preisdeckel hat offenbar dazu geführt, dass Berliner weniger umziehen. Im letzten halben Jahr waren weniger Mietwohnungen im Angebot, dafür mehr Eigentumswohnungen zu gestiegenen Preisen.

Unlauteres Gesetz oder Exportschlager? 

Rainer Wild vom Berliner Mieterverein meint, dass die Konfliktlinien zwischen Mietern und Vermietern nicht so tief sind wie erwartet. Die meisten Vermieter halten sich zunächst an das öffentlich-rechtliche Regelwerk, obwohl sie meinen, dass es juristisch nicht haltbar sei.
Bei Neuverträgen würden allerdings zu 80 Prozent Schattenmietverträge abgeschlossen, d.h. neben der gesetzlich verlangten Mietendeckel-Miete wird eine marktübliche Miete ausgewiesen - laut Mieterverein eine illegale Handhabung.

Klage bei Bundesverfassungsgericht eingereicht

Die Berliner Opposition aus CDU/FDP und AfD sieht im Mietendeckelgesetz einen Verfassungsbruch, da nicht nur das Recht auf Wohnen, sondern auch das Recht auf Eigentum in der Verfassung verankert sei.
Ihre Klage beim Bundesverfassungsgericht fußt auf dem Grundsatz, dass Bundesländer durch eigene Gesetze nicht regulieren dürfen, was der Bund bereits geregelt hat. Mietrecht sei im bürgerlichen Gesetzbuch ausreichend geregelt. Ihre Antwort auf die soziale Frage unserer Zeit heißt: Bauen, bauen, bauen.
Erst Mitte 2021 wird mit einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts gerechnet, das klärt, ob dennoch ein Gesetz daneben gestellt werden kann, mit dem der rot-rot-grüne Senat in Berlin Geschichte in der sozialen Mietenpolitik schreiben will.  
Sylvia Bleßmann ist Autorin im ZDF-Landesstudio Berlin