: Eigentumswohnung: Rechte und Pflichten

von Birgit Franke
30.11.2023 | 10:27 Uhr
Mit einer Eigentumswohnung ist man automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das hat Vor-, aber auch Nachteile. Was rechtlich zu beachten ist.
Der Traum von den eigenen vier Wänden: Doch zu einer Eigentumswohnung gehören auch gewisse Pflichten (Symbolbild).Quelle: dpa
Haben Sie eine Wohnung in einer Wohnanlage erworben, werden Sie auch Miteigentümer an den Gemeinschaftsflächen der Immobilie. Der persönliche Miteigentumsanteil errechnet sich häufig auf Basis der Quadratmeterzahl der Wohnung, gemessen an der Größe des Gesamtobjektes. Die Teilungserklärung, die im Grundbuch die Immobilie aufteilt, kann jedoch auch eine andere Berechnungsmethode vorschlagen. Über das gemeinsame Eigentum dürfen Sie nur mit den anderen Eigentümern entscheiden.

Was Gemeinschaftseigentum ist

Zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel die Bereiche, die Sie gemeinsam nutzen. Wie z. B. das Treppenhaus, der Fahrstuhl, die Flure, das Dach, der gemeinschaftliche Garten, die Heizungsanlage oder eine gemeinsame Waschküche. Um diese Bereiche müssen Sie sich gemeinsam kümmern. Daher wird darüber auch gemeinsam entschieden und die Kosten - zumindest für Erhaltungsmaßnahmen - geteilt. Wenn etwa der Hausflur neu gestrichen werden muss, zahlt jeder Miteigentümer seinen Anteil an der Rechnung.
Was Sie hingegen in Ihrer eigenen Wohnung machen, das entscheiden grundsätzlich Sie. Ihre Wohnung ist sogenanntes Sondereigentum. Sie können z. B. eine neue Küche einbauen, Parkett legen, das Bad neu gestalten, die Innentüren austauschen.

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Auch im Reihenhaus womöglich Eigentümergemeinschaft

Etwas anderes gilt für die Bestandteile, die dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden. Also die Fenster, die Balkonbrüstung, tragende Wände oder die Haustür dürfen nicht ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer ausgetauscht werden.
Auch Eigentümer von Reihenhäusern können eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden.
Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland
Das könne man dem Grundbuch entnehmen, erklärt Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Es gilt dann wie bei Eigentumswohnungen, dass Wege, Dächer, Fenster und Gärten in der Regel Gemeinschaftseigentum sind."

Was die Eigentümerversammlung macht

Das Gemeinschaftseigentum wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet. Dafür treffen sich die Eigentümer mindestens einmal im Jahr zu einer sogenannten Eigentümerversammlung. In dieser werden wichtige Beschlüsse gefasst, die zum Beispiel mit der Erhaltung oder Modernisierung der Immobilie zu tun haben.
Seit einer Neuregelung aus dem Jahr 2020 kann die Eigentümergemeinschaft schneller Beschlüsse fassen. Zum einen ist es seitdem egal, wie viele Miteigentümer erscheinen; die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig. Und: Schon mit einer einfachen Mehrheit, das heißt mehr Ja- als Nein-Stimmen können zum Beispiel bauliche Maßnahmen beschlossen werden.

Die gestiegenen Immobilienpreise führen zu hohen Erbschaftssteuern. Nicht jeder Erbende kann sich das leisten. Und so steigen im Nachgang die Mietkosten für die Hausbewohner.

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Wer zahlt Investitionen in einer Eigentümergemeinschaft?

Die Kosten für bauliche Maßnahmen wie z. B. einen neuen Aufzug tragen dann aber im Grundsatz nur die Miteigentümer, die dafür gestimmt haben. Die anderen dürfen die Investition wie beispielsweise den Aufzug aber auch nicht benutzen. Es sei denn, es handelt sich zum Beispiel um ein Vordach, das allen dient.
Ausnahme: Wenn mehr als zwei Drittel der Anwesenden für eine Investition stimmen und diese die Hälfte der Eigentumsanteile halten, werden die Kosten auf alle umgelegt.
"Es ist daher sehr ratsam, dass Sie als Miteigentümer immer an den Versammlungen teilnehmen oder zumindest dem Verwalter oder einem anderen Eigentümer eine Vollmacht erteilen", meint Verbraucherschützerin Julia Wagner. "Die Einladung zur Versammlung muss bei Ihnen drei Wochen vor dem Termin eingehen".

Welche Aufgaben die Hausverwaltung hat

Es ist zu empfehlen, dass in jeder Eigentümergemeinschaft ein Hausverwalter bestellt wird. Der Verwalter ist für alle organisatorischen und sonstigen Aufgaben der Eigentümergemeinschaft zuständig. Er kümmert sich beispielsweise um den Hausmeisterservice, lässt notwendige Reparaturen durchführen, zahlt Gärtner und Reinigungskraft. Er verwaltet das Geld der Gemeinschaft.
Der Verwalter erarbeitet auch den jährlichen Wirtschaftsplan. Darin sind alle Ausgaben und Einnahmen aufgeführt, die für Sie und die Miteigentümer im Kalenderjahr zu erwarten sind.

Wofür braucht man einen Wirtschaftsplan?

Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich der monatliche Betrag, den jeder Eigentümer leisten muss, das so genannte Hausgeld. Dieses liegt meist höher als die klassischen Nebenkosten einer Mietwohnung, denn es muss z. B. auch der Verwalter gezahlt oder für Rücklagen gespart werden.
Der Verwalter erstellt auch die Jahresabrechnung für alle Eigentümer und den jährlichen Vermögensbericht. Er lädt zu den Eigentümerversammlungen ein und setzt die Beschlüsse der Eigentümer um.

Beirat der Verwaltung

Eigentümergemeinschaften können einen Verwaltungsbeirat wählen. Dieser kontrolliert den Verwalter und soll ihn unterstützen. Der Beirat besteht meist aus einem oder mehreren Miteigentümern, die ehrenamtlich die Aufgabe übernehmen.

Der Beirat zeichnet unter anderem die Protokolle der Eigentümerversammlungen ab. Der Beirat prüft daneben die Finanzlage und kontrolliert die Jahresabrechnungen des Verwalters. Auch hat er eine Vermittlerfunktion. Denn Streit zwischen Eigentümern und Verwaltung ist Alltag. Besonders häufig klagen laut Stiftung Warentest Eigentümer über fehlerhafte, intransparente Jahresabrechnungen und darüber, dass Hausverwaltungen Beschlüsse nur schleppend oder gar nicht umsetzen.

Birgit Franke ist Redakteurin der ZDF-Redaktion Recht und Justiz.

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